Как рассчитать реальную рентабельность вашего объекта недвижимости

Валовая рентабельность (годовая аренда / цена покупки × 100) — число, которое все цитируют. Объект за 200 000 €, сдаваемый за 1 000 €/мес, показывает 6% валовой рентабельности. Привлекательно на бумаге.

Но чистая рентабельность учитывает реальные расходы: налог на имущество, невозвратные расходы ЖКХ, страховка PNO, ремонт, управление, простой. После вычетов ваши 6% часто падают до 3–4%.

Рентабельность — это коэффициент. Денежный поток — реальность вашего портфеля. Это разница между тем, что вы получаете (аренда) и тем, что платите (кредит + расходы + налоги) ежемесячно.

Положительный денежный поток означает, что объект самоокупается и приносит деньги каждый месяц. Отрицательный — что вы платите из своего кармана. Timint рассчитывает денежный поток по каждому объекту в реальном времени, интегрированный в глобальный счётчик.

Timint включает 9 специализированных симуляторов: арендная рентабельность (валовая и чистая), кредитоспособность, симуляция кредита, прирост стоимости, бюджет ремонта, рентабельность коливинга, прогнозируемые арендные расходы и сравнительная стратегия инвестирования.

Каждый симулятор генерирует прогнозы на 5–25 лет с графической визуализацией. Сравнивайте налоговые режимы (микро-земельный, реальный, LMNP/LMP) и определяйте оптимальную стратегию для вашей ситуации.

Помимо симуляции, Timint позволяет управлять объектами ежедневно. Добавляйте каждую собственность с характеристиками, отслеживайте полученную аренду, расходы, периоды аренды и бронирования.

Арендные доходы автоматически питают счётчик реального времени. Визуализируйте распределение доходов между профессиональной деятельностью и инвестициями в недвижимость. Модуль принимает долгосрочную и сезонную аренду (Airbnb, Booking, прямая).

Выбранный налоговый режим может изменить чистую рентабельность на 30% и более. Микро-земельный (вычет 30%), реальный режим (вычет расходов и процентов), LMNP (амортизация объекта): каждый вариант имеет свои преимущества в зависимости от профиля.

Симулятор налоговой оценки Timint сравнивает различные варианты и показывает влияние на ликвидность год за годом. Смена режима в нужный момент может сэкономить несколько тысяч евро в год.